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不動産の相続税評価額とは?意味や計算方法をご紹介

不動産の相続税評価額とは?意味や計算方法をご紹介

「亡くなった方の不動産を相続したが、相続税をどのように計算したら良いのか」とお悩みの方は少なくありません。
相続に困る理由のひとつは、現金以外の財産の価値が分からないという点です。
今回は、相続税の算出に必要な相続税評価額の意味や、家屋・建物と土地の相続税評価額の計算方法を解説します。

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不動産の相続にも必要!相続税評価額とは?

相続税評価額とは相続税を算出する基準となる課税価格のことで、財産ごとに算出します。
現金は基本的に額面どおりの評価額ですが、土地、家屋・建物、有価証券、自動車などは個別に相続税評価額を求めなければいけません。
財産の種類によって相続税評価額の算出方法が異なるものの、原則として時価で求めます。
そして、それぞれの相続税評価額を合算したものを「課税遺産総額」と呼び、課税遺産総額から基礎控除を差し引いた金額に相続税がかかります。

不動産の相続税算出に必要な相続税評価額の計算方法(家屋・建物)

家屋や建物の相続税評価額は、故人が使用していた場合と第三者に賃貸物件として貸していた場合で計算方法が異なります。
故人が暮らしていた家の相続税評価額は「固定資産税評価額×1.0」で、つまり固定資産税評価額と同額です。
毎年自治体から送付される固定資産税の納税通知書に所有する物件の固定資産税評価額が記載されているため、それをそのまま利用します。
そして、一戸建てを貸していた場合の評価額の計算方法は「固定資産税評価額×(1-借家権割合)」、集合住宅を貸していた場合は「固定資産税評価額×(1-借家権割合-賃貸割合)」です。
それぞれの計算において、借家権割合は固定資産税評価額の30%、賃貸割合は物件の床面積に対し貸していた割合を利用します。

不動産の相続税算出に必要な相続税評価額の計算方法(土地)

土地の相続税評価額を計算する方法には路線価方式と倍率方式の2種類があり、土地によってどちらの方式で求めるかが決まっています。
路線価方式は道路に面する土地1㎡あたりの評価額(路線価)を使って計算する方法で、計算式は「路線価×補正率×土地面積」です。
補正率とは土地の価値をより正確に求めるための割合で、土地の形状や間口の広さなど個別の事情に応じて比率が定められています。
たとえば路線価が10万円で補正率1.0、土地面積が100㎡だと、相続税評価額は10万円×1.0×100=1,000万円となります。
路線価が定められていない土地は倍率方式で計算し「固定資産税評価額×倍率」で求められます。
固定資産税評価額が1,000万円、倍率1.1なら1,000万円×1.1=1,100万円が相続税評価額です。
路線価や倍率は国税庁のホームページで確認できるので、土地の相続税評価額を計算する際は利用しましょう。
土地を貸家の敷地にしているなどの個別事情は減額要素となり、相続税評価額の減額が可能です。

まとめ

相続税評価額とは故人の財産価値を算出したもので、相続税算出の基準となる金額です。
不動産の評価時には減額要素などの事情も考慮する必要があるため、専門知識を持った税理士に依頼するのもおすすめです。
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