住宅ローン返済苦に備える方法は？自宅を売却せずリースバックで資金確保

住宅ローン返済苦で自宅売却を検討すべきタイミング

毎月の返済が家計を圧迫し始めたと感じた段階は、すでに「返済苦」の入り口であることが多いです。
住宅金融支援機構では、返済が苦しくなる前に返済方法の変更などを検討することが案内されています。
とくに返済の一部でも滞納してしまった場合や、ボーナスの大幅減少によりボーナス返済分の支払い見通しが立たない場合は、早めに対策を取る必要があります。
さらに、定年退職や収入減少が予定されているのに今後の返済計画を見直していないときも、自宅売却を含めた選択肢を検討し始める時期といえます。

返済が遅れ始めると、まず金融機関から督促が届き、延滞が続けば「期限の利益の喪失」によって一括返済を求められる可能性があります。
それでも支払いができなければ、保証会社の代位弁済を経て、最終的には自宅が競売手続きに進むのが一般的な流れです。
民間の調査では、延滞が続いた場合、おおむね数か月から半年程度で競売などの回収手続きに移行することが多いとされています。
また、延滞が一定期間続くと信用情報機関に遅延情報が登録され、将来の各種ローンやクレジット契約に不利益が生じるおそれがあるため、放置は大きなリスクになります。

こうした深刻な事態に陥る前に、自宅を売却して資金を確保する方法を幅広く検討しておくことが大切です。
住宅金融支援機構では、返済継続が難しくなった場合の選択肢として、返済方法の変更や繰上返済に加え、任意売却といった手続きも案内されています。
自宅を手放す通常の売却のほか、債権者の同意を得て市場で売却する任意売却、売却後も家賃を支払って住み続けるリースバックなど、方法ごとに特徴や条件は異なります。
そのため、返済が厳しいと感じた時点で、これらの方法を整理し、自身の家計や今後の暮らし方に合うかどうかを早めに検討することが重要になります。

自宅を売却して住み続ける「リースバック」の仕組み

リースバックとは、自宅をいったん売却して現金を得たうえで、買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ住まいに住み続ける仕組みです。
国土交通省は、住宅を売却して現金を得て、その後も賃料を支払うことで居住を継続する取引として位置付けています。
自宅を手放さずに資金化できる手段として注目される一方、売買契約と賃貸借契約という複数の契約が関係するため、内容をよく理解して利用することが重要です。
住宅ローン返済にお困りの場合でも、条件を満たせば検討できる手段の一つになります。

住宅ローンの返済中にリースバックを利用する場合は、売却代金で住宅ローン残高を完済できるかどうかが大きな条件になります。
一般的に、リースバックの売却価格は通常の市場価格のおおむね6～8割程度が目安とされており、その範囲で金融機関への返済に充てる資金が確保できるか確認する必要があります。
そのうえで、売買契約の締結、住宅ローン残債の精算、所有権移転登記、買主との賃貸借契約締結という流れで進むのが一般的です。
手続の途中で資金が不足すると契約自体が成立しないおそれがあるため、事前に残高証明や諸費用を含めた総額を把握しておくことが大切です。

リースバックを利用すると、住宅ローン残高の返済に充てるまとまった資金を得られる一方で、新たに家賃という継続的な負担が生じます。
家賃は、売却価格に対して年率おおむね6～13％程度の利回りを目安として算定されることが多く、月額では売却価格の約0.6～1.0％前後が一つの目安とされています。
また、無理のない家賃負担の目安は、一般に手取り収入の25～30％以内とされているため、リースバック後の収入見通しと照らし合わせて検討することが重要です。
資金確保の金額だけでなく、その後の家計に支障が出ないかどうかを冷静に試算してから判断することが求められます。

住宅ローン返済苦の方向けリースバック利用のメリット・デメリット

リースバックを利用すると、自宅を売却して住宅ローンを完済しつつ、まとまった資金を一括で受け取れる可能性があります。
そのうえで、売却後は賃貸借契約を結ぶことで、住み慣れた自宅にそのまま住み続けられる点が大きな安心材料になります。
さらに、所有者でなくなるため、固定資産税などの負担が軽減される場合があることも、家計面でのメリットといえます。

一方で、リースバックには見落としやすいデメリットもあります。
自宅を売却するため所有権は手放すことになり、将来の資産として自宅を残すことは原則できません。
また、売却価格が一般的な仲介による売却相場より低くなる傾向があることや、家賃の設定が家計にとって重い負担となるおそれがある点にも注意が必要です。

さらに、契約期間や更新の可否、家賃の値上げ条件、買い戻しの可否や価格の決め方など、契約内容によっては長く住み続けられない場合があります。
国民生活センターや国土交通省も、リースバックの仕組みやメリット・デメリットを十分に理解しないまま契約し、家賃負担や契約条件を巡るトラブルに発展する事例があるとして注意喚起を行っています。
そのため、勧誘を受けた場合でも、複数の条件を比較しながら、冷静に検討する姿勢がとても大切です。

リースバック以外も比較しながら最適な資金確保方法を選ぶ

住宅ローンの返済が苦しくなったときは、まず現在利用している住宅ローンの返済条件を見直せないか確認することが大切です。
独立行政法人住宅金融支援機構では、返済期間の延長や一定期間の返済額軽減、ボーナス返済分の組み替えなど、収入状況に応じた返済方法の変更メニューが用意されています。
また、余裕のある時期に繰上返済を行うことで、将来の利息負担を減らし、総返済額を抑えられる可能性もあります。
このように、いきなり自宅売却を検討する前に、まずは現在の返済条件の調整や繰上返済の可否を金融機関や機構へ相談することが重要です。

一方で、返済条件の変更だけでは根本的な返済苦の解消につながらない場合、自宅を売却して資金を確保する方法を検討することになります。
通常売却は、自宅を第三者に売却し、売却代金で住宅ローンを完済したうえで、別の住まいへ転居する方法です。
これに対してリースバックは、自宅を売却した後も買主に家賃を支払って住み続けることができるため、生活環境を変えずにまとまった資金を得られる点が特徴です。
どちらを選ぶかは、住宅ローン残高や売却価格の見込み、家賃負担の許容範囲、家族の事情などを総合的に比較して判断する必要があります。

また、住宅ローン返済苦への対応は、当面の返済だけでなく、中長期の生活設計や老後資金の見通しも踏まえて考えることが欠かせません。
自宅を売却して資金を確保したとしても、その後の住居費や医療費、介護費などの支出をどのように賄うかを、早い段階で整理しておくことが重要です。
自分だけで判断すると、目先の返済負担だけに意識が向き、将来の収入減少や支出増加のリスクを見落とすおそれがあります。
そのため、住宅ローンやリースバックの仕組みに詳しい専門家へ早期に相談し、複数の選択肢を比較しながら最適な資金計画を一緒に検討してもらうことをおすすめします。

まとめ

住宅ローンの返済苦は、早く気付き対策を取ることが何より大切です。
延滞や競売になる前に、自宅売却やリースバックなど複数の方法を比べれば、住み続けながら資金を確保できる可能性もあります。
ただし、家賃負担や契約条件など専門的な確認が欠かせません。
当社では、お客様の状況や将来の暮らしを丁寧にお伺いし、リースバックを含め最適な方法を一緒に検討します。
住宅ローン返済が不安になった今こそ、ひとりで悩まず、まずはお気軽にご相談ください。