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賃貸物件における瑕疵物件とはどんな物件?物理的・心理的瑕疵の違いを解説

賃貸物件における瑕疵物件とはどんな物件?物理的・心理的瑕疵の違いを解説

部屋探しの際に、瑕疵物件や訳あり物件などの用語を聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。
一口に瑕疵物件と言ってもその範囲は広いため、内容に応じて契約を避けるかどうかを検討できます。
そこで今回は、瑕疵物件とはどんな物件を指すのか、物理的・心理的の違いについても解説します。

賃貸物件における瑕疵物件とは?

瑕疵物件(かしぶっけん)とは、本来持つ品質や性能に対して欠陥のある物件を指します。
類似する言葉で「訳あり物件」と聞くと、事故物件を思い浮かべる方が多いかもしれません。
しかし瑕疵物件にはさまざまな種類があり、欠陥の内容も物理的なものから心理的なものまでさまざまです。
宅地建物取引業法では、不動産取引において「瑕疵の告知義務」が定められています。
物件所有者が告知する事項を知らせずにいた場合、借主による減額請求や契約解除の対象となるケースがあります。

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賃貸物件の「物理的瑕疵物件」とはどんな物件?

物理的瑕疵物件とは、土地や建物などに物理的な欠陥のある物件のことです。
土地に関する欠陥の例としては、地盤沈下や極端に悪い立地条件などが挙げられます。
また建物に関する欠陥には、雨漏りやシロアリ、床下浸水などがあります。
物理的瑕疵物件は、目に見えてわかりやすいケースが多いのが特徴です。
物理的瑕疵がある場合、所有者は借主に対し書面で告知する義務があります。
所有者から委託を受けた不動産会社も重要事項の説明義務を負っているため、借主は契約前に不動産会社から瑕疵を知らされるのが一般的です。
物理的瑕疵はその状態がある限り告知義務があり、リフォームで修繕されれば告知が不要になります。

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賃貸物件の「心理的瑕疵物件」とはどんな物件?

心理的瑕疵物件とは、事故や事件の現場となった物件などで、建物に物理的な欠陥はないものの住む人が心理的苦痛を感じる可能性のある物件を指します。
物理的瑕疵物件と違い、苦痛に感じる環境かどうかは住む人の主観によって左右されるため、判断が難しい面もあるのが特徴です。
2021年10月に国土交通省により策定されたガイドラインによれば、借主の判断に重大な影響を及ぼす可能性のある「人の死に関する事案」は原則告知しなければならないとされています。
一方で自然死や共有部分での死亡事故などは告知義務がないとの基準もあり、すべての事案が告知されるわけではないのが現状です。
また、心理的瑕疵物件の告知がいつまでおこなわれるかもケースバイケースです。
基本的には、事件や事故が起きてから3年間は告知義務があるとされています。
しかし、凶悪殺人やニュースで大きく取り上げられた事件などの場合は、経過年数に関わらず告知しなければならないとの見方もあります。

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賃貸物件における瑕疵物件とは?

まとめ

瑕疵物件とは、何らかの欠陥のある物件のことを総称した呼び方です。
そのなかには物理的瑕疵物件と心理的瑕疵物件があり、どちらの場合も所有者は借主に対し告知義務を負います。
契約後のトラブルを避けるために、内覧の際に瑕疵物件かどうかを聞いておくことも忘れないようにしたいものです。
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